Ventes aux enchères

Qu'est ce que la vente aux enchères ?

Il est possible d’acheter un immeuble aux enchères dans le cadre des ventes organisées par les tribunaux. La vente aux enchères judiciaires d’un immeuble obéit à des règles strictes. A la barre du tribunal, la présence de l’avocat inscrit au barreau du tribunal concerné est obligatoire. La vente est chronométrée : le juge adjuge le bien à l’enchérisseur qui a annoncé en dernier l’enchère la plus importante sans qu’une nouvelle offre n’ait été proposée dans les quatre-vingt-dix seconde. Il faut donc être très rapide et surtout ne pas hésiter à surenchérir plusieurs fois dans la limite du budget fixé.

La vente par adjudication est une vente forcée ou du moins contrainte par un évènement particulier : faillite, saisie immobilière ou divorce.

Les réponses à vos questions

Qu’est-ce qu’une vente aux enchères judiciaires ?

C’est une vente immobilière se déroulant au cours d’une audience à la chambre des criées du tribunal de grande instance territorialement compétent dans chaque département. Les enchères judiciaires sont publiques. Tout le monde a le droit d’y assister en tant que spectateur. Puisqu’il s’agit d’une audience judiciaire, ceux qui souhaitent participer aux enchères doivent toutefois se faire représenter par un avocat inscrit au barreau du lieu du tribunal de grande instance où se déroule la vente. Les biens vendus aux enchères judiciaires proviennent le plus souvent de saisies immobilières, lorsqu’un débiteur ne paie pas son créancier ou à l’issue d’une liquidation judiciaire (faillite). Les ventes aux enchères peuvent également résulter du fait que des héritiers ne s’entendent pas lors de la succession ou lorsque les autorités ne parviennent pas à retrouver les héritiers d’un défunt, ou encore à l’issue d’un partage après divorce.

Cabinet d'Avocat MEDJNAH spécialisé dans les ventes aux enchères à Paris

Qui peut acheter aux enchères ?

Peuvent participer aux ventes aux enchères judiciaires aussi bien les particuliers que les professionnels. Il est possible d’acheter soit en son nom propre ou en indivision, soit par le biais d’une société (SCI ou autres). Toutefois, l’acheteur ne peut pas porter l’enchère directement. Il doit obligatoirement passer par le ministère d’un avocat. Seul l’avocat inscrit au barreau du tribunal concerné est habilité à porter l’enchère au nom et pour le compte de son client. L’avocat ne peut porter l’enchère pour des personnes qui sont en conflit d’intérêts ou qui ne sont pas solvables. Il ne peut pas non plus représenter plusieurs acheteurs pour un même bien.

Cabinet d'Avocat MEDJNAH spécialisé dans les ventes aux enchères à Paris

Comment se préparer à une vente aux enchères ?

Toute participation à une vente aux enchères au tribunal requiert de s’y préparer à l’avance. Il est vivement conseillé de :
▪ S’informer pour cibler le bien immobilier. Les ventes judiciaires font l’objet d’une publicité obligatoire auprès du public. Vous pouvez consulter les annonces légales dans les journaux diffusés dans les kiosques (Gazette du Palais, Affiches Parisiennes, Annonces de la Seine), les affiches dans les lieux publics (Mairie) et les annonces dans les sites Internet dédiés à cet effet (licitor, avocats-ventes, encheres-publiques, etc…).
▪ Vérifier votre solvabilité. Si vous disposez déjà de fonds propres, il convient de demander à sa banque un relevé bancaire mentionnant le montant des sommes figurant au crédit du (ou des) compte(s) bancaire(s). Si vous envisagez de recourir à un prêt bancaire, assurez-vous du soutien financier de votre banque.
▪ Consulter le cahier des charges. Il s’agit d’un document important, puisqu’il contient toutes les informations utiles sur le bien mise en vente (titre de propriété, dossier diagnostic technique, occupation du bien, mise en location ou bien libre, servitudes, etc…), les conditions de la vente (état des procédures antérieures, frais préalables, etc…), les droits et les obligations du vendeur et de l’adjudicataire. Le cahier des charges peut être consulté soit au cabinet de l’avocat poursuivant (en prenant rendez-vous au préalable), soit auprès du Greffe des Criées du tribunal concerné pendant les heures d’ouverture :
- TGI de Paris : le cahier des charges est consultable du lundi au vendredi de 9h à 17h (4 boulevard du Palais 75001 PARIS, 2e étage, escalier F / Tél : 01.44.32.60.10) ;
- TGI de Bobigny : le cahier des charges est consultable du lundi au vendredi de 9h à 17h (173, Avenue Paul Vaillant Couturier 93000 Bobigny, 1er étage, ascenseur B / Tél : 01.48.95.13.93)
- TGI de Nanterre : le cahier des charges est consultable du lundi au vendredi de 9h à 11h30 (6, rue Pablo Neruda 92000 Nanterre, bureau 259 / Tél : 01.44.97.14.80) ;
- TGI de Créteil : le cahier des charges est consultable le lundi et le mardi de 9h30 à 12h30 et de 13h30 à 17h (rue Pasteur Vallery Radot 94000 Créteil / Tél : 01.49.81.19.41) ;
- TGI de Versailles : le cahier des charges est consultable le lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9h à 11h30 et de 14h à 16h30 (5, place André Mignot 78000 Versailles / Tél : 01.39.07.36.65) ;
- TGI de Pontoise : le cahier des charges est consultable du lundi, mardi, mercredi et vendredi de 9h à 12h et de 14h à 17h (3 rue Victor Hugo 95300 Pontoise / Tél. : 01.72.58.70.00)
▪ Visiter le bien à la date indiquée dans l’annonce légale. La visite est organisée par l’avocat poursuivant.
▪ Se faire représenter par un avocat. La constitution d’un avocat est obligatoire. Ses conseils avisés seront essentiels à une bonne préparation.

Cabinet d'Avocat MEDJNAH spécialisé dans les ventes aux enchères à Paris

Quelles sont les informations à retenir dans une annonce d’adjudication ?

En l’absence d’informations, un achat spontané est fortement déconseillé parce qu’il peut s’avérer très risqué pour l’adjudicataire qui n’envisage pas toutes les conséquences d’un jugement d’adjudication. Les premières informations essentielles figurent dans l’annonce d’adjudication, à savoir :
- la date et le lieu de la mise en vente aux enchères publiques de l’immeuble saisi,
- la désignation de l’immeuble saisi et sa description sommaire indiquant sa nature, son occupation éventuelle et tous les éléments connus relatifs à sa superficie, le nombre de pièces et leur destination,
- les dates et heures de visite,
- l’indication que les enchères ne peuvent être portées que par un avocat inscrit au barreau du tribunal de grande instance,
- l’indication que le cahier des conditions de vente (dit aussi cahier des charges) peut être consulté au greffe du juge de l’exécution ou au cabinet de l’avocat du poursuivant (art. R. 322-31, al. 3 et suiv. du Code de procédure civile d’exécution).

Cabinet d'Avocat MEDJNAH spécialisé dans les ventes aux enchères à Paris

Comment se déroule une vente aux enchères judiciaire ?

La vente aux enchères judiciaires se déroule au sein d’un tribunal Elle est organisée à l’occasion d’une audience spéciale à la chambre des criées, présidée par un magistrat. C’est pourquoi la représentation par un avocat est obligatoire. Depuis quelques années, la vente judiciaire ne se déroule plus « à la bougie », après l’extinction de deux feux successifs. Tout est désormais informatisé dans la plupart des tribunaux. Un décomptage informatique est visible sur grand écran au sein de la chambre d’audience. A chaque enchère, les autres enchérisseurs auront 90 secondes (1min30) pour porter une nouvelle enchère. Si aucune nouvelle enchère n’est survenue dans ce court délai, l’adjudication est prononcée au profit du dernier enchérisseur.

Cabinet d'Avocat MEDJNAH spécialisé dans les ventes aux enchères à Paris

A quoi correspond la mise à prix ?

La mise à prix est le prix de départ à partir duquel les enchères peuvent commencer. Son montant est fixé à l’avance dans le cahier des charges. Le montant de la mise à prix ne correspond pas à la valeur réelle du bien immobilier sur le marché, bien plus élevée. Il correspond le plus souvent au montant de la créance hypothécaire résiduelle, c’est-à-dire la dette de la personne saisie.

Cabinet d'Avocat MEDJNAH spécialisé dans les ventes aux enchères à Paris

L’avocat peut-il enchérir pour plusieurs mandants ?

Le cumul des mandats est interdit. Afin de garantir la transparence et la concurrence entre enchérisseurs, l’avocat ne peut être porteur que d’un seul mandat pour un seul bien mise en vente (art. R. 322-40 du Code des procédures civiles d’exécution). L’avocat « acheteur » (celui de l’enrichisseur) ne peut donc représenter qu’un seul enchérisseur par bien vendu. Il peut, en revanche, être porteur de plusieurs mandats pour autant de biens à vendre le jour de l’enchère. Quant à l’avocat « vendeur » (celui du poursuivant), l’interdiction du cumul des mandats ne lui interdit pas d’être porteur d’un mandat pour un enchérisseur. Il peut ainsi valablement acheter pour le compte d’un enchérisseur le bien qu’il met lui-même en vente pour le compte du créancier poursuivant.

Cabinet d'Avocat MEDJNAH spécialisé dans les ventes aux enchères à Paris

Comment devient-on adjudicataire ?

A l’arrêt du chronomètre, l’enchérisseur qui offre le prix le plus élevé est déclaré adjudicataire. Il n’en est pas pour autant automatiquement propriétaire. Il faut attendre l’expiration d’un délai de 10 jours à compter du jugement d’adjudication pour que la vente soit définitive. Durant ce délai, toute personne peut surenchérir. La surenchère est toutefois rarement pratiquée. L’enchérisseur devra également payer l’intégralité du prix de vente dans un délai maximum de deux mois à compte du jour de la date d’adjudication.

Cabinet d'Avocat MEDJNAH spécialisé dans les ventes aux enchères à Paris

Que vaut un jugement d’adjudication ?

Le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion. L’adjudicataire n’a donc pas besoin d’entamer une procédure judiciaire, parfois longue et coûteuse, pour expulser le propriétaire débiteur occupant des lieux. Il peut directement solliciter l’intervention d’un huissier pour mettre à exécution le titre d’expulsion. Il faut toutefois vérifier que la copie du jugement signifiée comporte bien la mention de la formule exécutoire sans laquelle la procédure d’expulsion ne peut être exécutée. L’obstination de l’occupant à se maintenir dans les lieux en utilisant abusivement les procédures judiciaires est non seulement dommageable pour l’adjudicataire, mais caractérise aussi caractérise un abus de procédure (Cass. 2e civ., 12 mai 2016, n° 15-10994).

Cabinet d'Avocat MEDJNAH spécialisé dans les ventes aux enchères à Paris

Qu’est-ce qu’une surenchère ?

La surenchère est un mécanisme particulier qui permet à toute personne qui n’était pas enchérisseur au cours de la première adjudication de se porter acquéreur dans le délai légal de 10 jours à compter du jugement d’adjudication, en s’engageant que la vente soit au moins 10% supérieur au prix d’adjudication (Art. R. 322-50 du Code des procédures civiles d’exécution). Le débiteur saisi ne peut pas faire de surenchère, ni par lui-même, ni par personne interposée. La surenchère est rigoureusement encadrée : 1/ le surenchérisseur doit se faire représenter par un avocat : 2/ il doit être solvable ; 3/ il doit remettre deux chèques de banque (l’un de 10% du prix de vente à l’ordre du bâtonnier séquestre, et l’autre à l’ordre de la CARPA d’un montant au moins égal à 1/10ème de l’enchère maximale que le client envisage de porter sur les frais de la seconde vente) ; 4/ il doit dénoncer sa déclaration de surenchère à l’avocat du poursuivant par acte d’huissier de justice ou par notification entre avocats au plus tard le troisième jour ouvrable suivant la déclaration de surenchère. Le bien est alors remis aux enchères dans un délai de 2 à 4 mois suivant la déclaration de surenchère. Toutefois, en cas de contestation de la déclaration de surenchère, ce délai ne court qu’à compter de la date de la décision de rejet.

Cabinet d'Avocat MEDJNAH spécialisé dans les ventes aux enchères à Paris

Vous n'avez pas trouvé la réponse à votre question ? N'hésitez pas à nous contacter, nous vous répondrons avec plaisir.